令和3年4月、「民法等の一部を改正する法律」および「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立しました。
要は、“所有者不明の土地を無くそう”ということと、“土地の利用をもっと便利にしよう”ということで法律を変えたということです。
ポイントは大きく３つあります。
法制定３つのポイント
①登記漏れが無いようにするための不動産登記制度の見直し
・相続で持ち主や住所の変更があった場合、必ず登記をしましょう。
・それらの登記の手続きをカンタンにしましょう。
②負の遺産となる土地を手放せるための「相続土地国庫帰属制度」の新設
いらない土地を国にもらってもらう制度
③土地利用に関しての民法のルールを見直し
・所有者が不明だったり死亡したりして、樹木がボーボーなどにより管理ができてない土地や建物について、管理人を選任してもらう制度
・共有制度の見直し → 行方不明者などがいる場合は裁判所の判断で共有物を処分可
・遺産分割ルールの見直し → 被相続人の死亡から10年が経てば、生前贈与を受けたなどの特別な理由は無視して、原則として法定相続割合で相続させる。
・相隣関係の見直し → 隣地使用権（境界調査や枝の切り取りなど）、水道管などの引き込みのため、他人の土地を利用する、越境した樹木を承諾があれば切ってよい（なくてもできる）など
で、今日はこのうち①所有者不明土地の解消と②国庫帰属制度の説明をしたいと思います。
相続登記の義務化
相続によって不動産を取得した人は、その取得を知った時から3年以内に相続登記をしなくてはいけません。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議が成立したときから3年以内です。正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料（行政罰というペナルティ、前科は付かない）。令和6年4月1日から始まるものの、それ以前のものも対象になります。
住所が変更したり、結婚で苗字が変わった場合も変更日から2年以内に登記をすることになっています。違反の場合は5万円以下の過料です。この住所変更については、法務局に届け出ることで、住民票上で変更があれば、自動的に登記官が変更してくれる制度も新設されます。おそらくはマイナンバーに連動するでしょうね。
相続土地国庫帰属制度
今年の4月27日に始まった、土地を相続したものの、使い道がない場合に国に引き取ってもらう制度。たいへん都合良く思われる制度ですが、実際は引き取れない場合が多く、おそらくは申請案件のほんの一部しか引き取ってもらえないと思います。
＜引き取り不可の土地＞
・誰かに貸している農地
・建物が建っている土地
・抵当権や地役権など、他人の権利が設定されている土地
・地下に基礎や井戸、浄化槽、産業廃棄物が埋まっている土地
・境界が明らかでない土地、争いのある土地
これら以外の土地でも、公道に接していないとか、崖に隣接しているなどの物件は、審査で不承認になれば、引き取ってもらえません。また、これらを引き取ってもらえたにしても最低でも20万円のお金がかかります。
機能不全の制度
私はこの国庫帰属制度は、充分機能しないと考えてます。何故かというと、
・窓口が法務局であり、通常業務でただでさえ忙しい法務局員が、時間を余分に割いてまで面倒な土地の調査に動いてくれるとは考えにくい。
・売りたくても誰も買いたくない土地で困っているのであり、そのような負の遺産は引き取ってもらえないので、結局は困った物件ばかり民間に押し付けられる。
・境界などを確定する費用、建物を解体する費用、地中埋蔵物を撤去する費用などが高額すぎるため、現金での相続財産がそこそこ無い場合や借金がある場合は、相続せずに相続放棄を選択する人が増える。誰も相続しない場合は、結局は国庫に入るのだが、それでは管理料などが入らないため、国としても本来は不承認となる負の物件が増えることになる。
・国が引き取ってくれないなら、という理由で、よからぬ考えの外国人や反社会組織にタダ同然で土地が譲渡される可能性があり、周辺住民に迷惑がかかる可能性もある。
まだ始まったばかりの制度ではありますが、問題点もよくよく検討していただいて、皆さんが本当に悩みを解決できる方法にアップデートしていってほしいと思います。
コメント